主题：“新政背景下 2010湖州楼市探寻”论坛研讨会现场纪实
- 发表于2010-05-25
接着是嘉年华国际广场常务副总经理李国平发言：
嘉年华国际广场常务副总经理李国平
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今天很高兴来和大家的讨论一下，房地产现境和趋势，我们秘书长已经讲了一下，有些情况我们一起来探讨，也是和大家的一起来学习一下，就没有情况我个人一些看法，到湖州做房地产，新政对房地产有没有影响，有的，多大，应该要分区域对待，湖州来看湖州，我们作为开发企业、地方政府也好，我们是希望有效果，没有效果国家会出台更大的政策，我们认为是有政策，最近短短一个月，4月份到现在的湖州房地产受到了很多的关注，我个人认为出台的根本不算，为什么在这个时机出台这个政策，国家选择这个时机有道理，我认为每一年4月份到5月份房地产的时期，在这个时期西北在地震，我们全国老百姓都在谈房价，这个社会深层次矛盾来看，最主要一个原因，现在在搞世博会，世博会期间国家经历全部要投入到上海，要确保世博会成功，所以我觉得在这个时候，选择在这个时间点，稳定民心的作用，稳定价格的作用，这是比较的重要的因素。 对湖州房地产影响，我个人认为，我在湖州做房地产在96年开始到现在的，湖州房地产比较的有周期性，一般情况下，5年一个周期，湖州相对于大城市、杭州、上海比较滞后，慢半拍，刚才王秘书长讲，湖州周边城市，有它，也有不足，各个地方的已经近，有一点辐射，更容易流失我到上海、杭州哪里去。，湖州以后的发展，湖州房地产这一块比较看好，刚才出来一个周期，2010年的房子基本上平稳，没有销售，04到06年左右湖州房价基本上4、5千，上一个五年基本上7、8千，这个周期性并不是房价涨了多少，这个和工资和物价都是成比例，湖州房价是偏高，但是长三角比起来是目前偏低。这些房和高档物业把这些压下去了。 我们这次开盘仅仅是形势，我们开盘前做了一些工作，做了一些市场分析，包括在做的时候我们考虑住宅调控，这个国家目的不是打压，是稳定，涨幅不要太开，国家说了没用，它只好采取一刀切的办法，所以在这个时候外地人购房，第三套房，它正好一刀切，它对待住宅这一块短期内抑制是有帮助，他们新闻60分过来跟我聊的时候，住宅短期的调控是可以保持稳定，谈到我们的楼盘，可能会给我们的商业地产带来机会，有钱买房鼓励。 我们产品定位的这一块，原来写字楼楼盘相对超前，我们做一个写字楼不能能够说居住，我们目标5年不落后，10年不淘汰，我们大堂，写字楼挑高14米，标准层我们做到3米6，我说沈最你去也同行也好，我肯定比别人高很多，99比9，可以早33层，我只有26层，你同意我就做，你不同意我就改方案，另外定价这一块，实际上也是趋于理性，我们和香港合作，有的楼盘买6千，有的7.5千，只能根据我们的楼盘来做。定价比较理性。 我理智是有一个观点，第一匹客户就好比一起创业股东，你不让他赚钱我们也赚不到钱。 |
- 发表于2010-05-25
接着是华思地产营销策略机构总经理蒋沈凤发言：
华思地产营销策略机构总经理蒋沈凤
【主持人 高小军】蒋总你对房地产市场怎么判断，你认为湖州拐点应该是怎么？
【蒋沈凤】各位同行都在，其实王秘书长，包括李总介绍了新政下，一线城市下，湖州情况其实还可以，但是相比以往从这次房交会来看，整个住宅成交量有一点萎缩，总成交量300多套，但是这次往往占主角是商业地产，200多套都是商业地产，说明了楼市一个风向转向很明显，国内一线城市整个是一样。
【主持人 高小军】你认同这个观点吗？
【蒋沈凤】商业其实是一个孤岛，其实是一个机会，敏锐者看到，红星美凯龙也有很多人。
【主持人 高小军】你对商业楼市怎么看？
【蒋沈凤】湖州历来泡沫不多，这次也是如此，客基本上处于观望状态，房交会开盘楼盘成交量还是可以，房交会也是萎缩，就是90平米刚需还是坚挺，第一天成交量也是蛮大，真正想买房子的人，挤对了一批者，刚性人群它要买还是要买，这个愿望还是比较的坚挺。
- 发表于2010-05-25
接着是金色地中海专案经理 袁浩波发言
金色地中海专案经理 袁浩波
【主持人 高小军】谢谢蒋总的话。我们湖州的刚性需求，刚才我听到王秘书长讲，我们湖州人均住房面积41平方米，这个是城镇，还是农村人口整体统计还是怎么样，人均达到41平方米，刚需求还有到底多少？
【袁浩波】我们跟杭州比胜出很多，其实我们一直在分析，因为我到湖州06年开始，一直到10年，湖州这么大供应量，真正一些购房投机的客户占的比例不是很大，这么大量的消化一些楼盘，我们在想刚需这么两块，第一次购买户型比较小，刚需它对自己改善的性居住来讲，比如说一些别墅类，整个09年是大的，这类硬性一些刚需。
就湖州整个楼市来讲，我们还是要看国十条发布延续性多长，就我个人而言，我们认为这次国十条延续性乐观来讲周期会在三个月，
今年年底会出现明显的界限，国十条两会打压后，实际上对于房地产来讲，对国民经济的自住性，老百姓也能理解上下游50多各产业。
【主持人 高小军】我们房地产情况导致了上游产业出现了比如钢材一些波动。
【袁浩波】钢材波动是比较大，我是这样认为，如果这一块它本身出台的目的应该是很明显，抑制、投机抄房，它对第三套购房界定，已经慢慢开始松动，这个是毫无疑问，银行自行在掌握。这些信息投入进来的话，对我们湖州房地产来说是一个好的势头。
湖州是交通动漫中间段，2012年实现一个现代化，湖州房地产应该离进一步跃升了。
- 发表于2010-05-25
接着是中奥美泉宫副总监发言孙勇
中奥美泉宫副总监发言孙勇
【主持人 高小军】湖州5月份参展别墅也比较多，长三角会对我们有三个很大的助推作用，包括你对二期推出的话是怎么想？
【孙勇】主要打压泡沫是住宅这一块，刚才来说李总也好，王秘书长也好，关于别墅来说政策影响相对来说小一点，一方面也是这部分有物业需求的客户他们购买力影响相对来说小；第二个现在的国内，湖州的话物业这一块也是刚刚出现新的区域，需求相对比住宅更大一点，90年代住宅办法，普通的住宅到高档一点，排屋过程下来，高收入人群对自己的居住需求也在提高，这一类型产品更好投机所耗，影响小一点。
反过来我也关注新政，这个长期以来也会对我们有影响，新政执行到底是长期，还是短期，看了以后我觉得新政可能里面政策会是一个长期，无非是提供了实施细则会适当做一些修正，但是某些政策会是长期，因为国家角度来说。
【王利国】它是跟政策联在一起，第三季度低于8%的话，它的新政肯定会调整。
【孙勇】但是它里面政策手段放在那里，比如说二套放按揭政策，它会长期做一个手段，刚才李总再说，新政对房产市场有影响，因为不能说没影响，确实影响是有，现在是第一次鞋子掉下来，第二鞋子没有掉下来，第二个鞋子什么时候掉下来，新政效果比较好的话，第二次鞋子会不会掉下来，如果国家没有达到的目的第二个鞋子也会要掉下来，物业税什么，国家变化很大，以前说房产保有税，这个是国税总局说这是地方的订的，跟他们的没关系。反过头来国家第二只鞋子还是在手里，还是在看，这我们还是需要关注。
- 发表于2010-05-25
接着是汎港地产总监助理发言单曦
汎港地产总监助理发言单曦
【主持人 高小军】单总你是怎么看？
【单曦】我们汎港地产来湖州也有十年来了，涉及了多个项目，包括别墅项目、商业地产、普通住宅。我们6月份有个商业写字楼项目即将开盘，从目前最新的储客情况来看，远远好于我们的预期，体量大概一万平商业，写字楼和商铺，目前的销售策划为整层销售，6-7人抢购一层，所以对商业地产影响有限，刚才孙总说了一句话，你说没有影响，当然有影响。
【主持人 高小军】好的影响。
【单曦】商业的影响是不大，反而是好的影响，因为现在大家都清楚，通货膨胀比较厉害，我们现在看蔬菜价格，我们整个固定资产价格，矿产的价格都在飙升，我有朋友在做矿产生意，原本去年石子18块一吨，现在都涨到38-40块一吨，说明我们房地产的原材料在疯涨，什么都在涨，为什么房地产要跌，当整个通胀预期来临的时候，大家应该找准方向，目前资产我们分两大块，一个是股票市场，现在是一个不错的机会，背后是有实业做支撑的，另一个是固定资产就物业，是对富有那批人来讲，1.4万和2万是没有区别，只要项目稀缺，品质好。我们一个别墅项目，其中一个老板买七套，他说我的现金流没有放在银行里，想做实业也赚不到钱，外贸这一块是逆差，而且中美汇率已经是恶化了，我们人民币的话它在做亏本买卖，实业这一块在收缩，所以到湖州买房子。
我们在西南分区有项目，普通住宅，改善性需求有影响，这边建行的沈经理清楚，三套房的客户都排出门外了，多少人可以一次性付款很少吧，他们嘉年华买得很好，那是因为跟银行的商业信贷政策有关。可以贷款N次而不受影响。所以商业项目和主流的项目我想还是有些机会的。
- 发表于2010-05-25
接下来是忆丰怡家营销总监 程力军发言
忆丰怡家营销总监
【主持人 高小军】程总你对我们楼市有什么样的观点？
【程力军】本来我是来学习，我们对湖州楼市后市发展对我们是有帮助，王秘书长是抛砖，我在投石问路，我希望是千层浪，湖州是两个第三，湖州经济增长是第三，地产是倒数第三，商业地产追捧城市中综合题，另一种是专业市场，主题市场为特色，红星美凯龙，包括现在的二三广场买这么高，商业地产追捧是有理由，它可以贷款，不受政策打压。另外一个也说到了，湖州供需矛盾引发供需膨胀，我们做了一些市场调研，有大的数据制成来证明刚需，一部分是改善性的需求，另外的第三个市场背景，市场背景现在可以说是10月怀胎，消费者是持币观望，湖州的市场，包括日报、报业集团办的房交会，其实也是一个很大的推动，助推引导消费者，湖州现在需要的市场的培育，就像父母培育子女一样。第六个方面湖州市场销售模式有一些过时了，所以要改变现状，改变现状最短距离就是改变自己，这个营销模式太陈旧了，另外一个理性消费的话，大家在谈宏观，谈微观，这个不是前瞻性理念，前瞻性理念不能改变风的风向，但是我们能够调整帆的角度，就是开发商也好，策划公司也好要调整自己的帆角度，小户型的需求，新青年广场这种，这次房交会我们是受益，三四个人盯一个房子，这个还是不错。长三角规划主要是深度和广度来看这个问题，因为城市的定位，湖州作为一个长三角一个枢纽，这个是城市定位，城市特色是一个美丽乡村，特色经济是区域经济，所以这些数据支撑，湖州刚需也好，潜在消费者在10个月左右情况进行引爆，这个形势来看，湖州房地产形势、后市还是比较乐观，但是你要有方法的改变。
最后就是开发商一个，第一在现在情况之下要放慢开发节奏，第二个要加快筹划进度，策划进度要加快，第三个迎接市场的回暖，3到6个月要回暖，市场回暖了你还在开发，你机会就错过了。
- 发表于2010-05-25
接着是半岛领邸副总经理王晓峰发言
半岛领邸副总经理王晓峰
【主持人 高小军】谢谢我们程总的精彩观点，我们也想请王总谈一下对湖州楼市的观点。
【王晓峰】我就谈一下我个人的观点，新政下来以后，整个房产现状，我们国家不管任何行业，我们市场经济是政治经济，现在的新政下来以后，政府出台了这些政策以后，对房产不影响是假，尽管几个楼市开的还可以，影响还是有的。我的观点是如果说现在新政下来，整个市场区域理性的，回归理性了，国家政策也回归理性的，最后经济的模式还是有市场经济的规律，我们企业也好，政府也好，都不会违背市场规律去做事情，程总的观点我很赞同，不能改变风的风向，但是可以调整帆角度，我觉得很经典，我们每一家开发商，怎么样给自己的价格定位，怎么样做好充分准备，一旦等到市场有回归的时候，我们怎么样迎接好的市场。
- 发表于2010-05-26
接着是太湖山水人家副总经理肖丰强
太湖山水人家副总经理肖丰强
【主持人 高小军】肖总你对太湖山水的观点。
【肖丰强】我们公司是土生土长的公司，措施的立脚点在哪里，目前我们国家整个经济的形势，国家是防通胀，防通胀对于消费者来说就是要保值，就要买房了，固定资产，然后形成这个理念，国家就是把泡沫放在最小一个位置，一线城市房市确实偏离正常轨道，开发商不愁买不掉，湖州是一步一步来的，每一次床出新高就赚钱了，都是冒这个风险，这个措施是临时性，是为了目的出现了临时性的东西，它不希望房产出现一个理性，湖州是一个二三线城市。
【主持人 高小军】本身就是理性。
【肖丰强】应该基本理性，长三角一体化，湖州在周边城市来讲是偏低，会出现一个什么状态呢？换了一个步伐，等待时机，开发商都不缺钱，钱都赚好了，应该是一个好时机，政府和企业是一个对立状态，政府聊天，你一个土地为什么不早一点推出，它想买一个高价，现在是一个拿地的好时机。
【主持人 高小军】我们房天下也是这样一个观点，大的企业拿地并没有减慢。
【肖丰强】反而是一个时机，这次是国务院出台政策，地方政府还是没有办法，湖州这几年发展钱那里来，它还是出让土地原始积累提升上去，它也是靠这个来的。现在像股市一样整理阶段，但是楼盘品质也要提上去，并且认识这个问题，其实作为我来讲，开发商来讲是一个理性市场，拍卖要这样举一下举一下，其实也在发毛了。
【主持人 高小军】出卖土地现在是招牌挂。
【肖丰强】它是没有办法，控制房价，控制地价很多，但是没有用，如果一定要控制的话，还是可以的话，但是它没推出来。
- 发表于2010-05-26
【主持人 高小军】莫总，你对湖州楼市会有什么判断呢？
【莫劲梅】我本来是想来观摩，希望有这样一个平台，各位都是在湖州地产做了项目的决策者，我们想听听大家对湖州市场怎么样考虑，有一些什么样顾虑和想法，大家能够学习一下。
全国楼市成交惨淡，一线城市5月新盘甚至出现零成交。市场成交量萎缩、贷款收紧、地方政府施压加大，一切都让地产商目前还算宽裕的钱袋子有变瘪的可能。房企不差钱的日子还能过多久？何时推盘、定什么价、未来市场会怎样？这个市场的脑袋都充满了问号。
在如此混沌未清之下，房天下诚挚邀请湖州各开发商参加房天下策划“新政背景下湖州楼市走向”论坛，畅谈湖州楼市未来发展。
下午两点，会议准时开始！
首先是湖州房天下运营总监高小军对目前房产新政进行了解析，详情如下：
湖州房天下运营总监高小军
我们关注到09到现在的房价上涨，09年银行信贷政策，10年一季度的信贷，CPI还款大幅度超过我们市场预期，直接导致了我房价走势，也是09年到10年一季度的通胀预期恐慌导致房价上涨一个情况，现在就是市场普遍预计的有通胀的可能，但是我们预估2010年会出现1到2次加息可能，加息对商品房抑制不会太大，这会推动者购房需求旺盛。
4月份研究新出来国四条，对一线城市影响大，北京的话出台了很多的一些政策，同一个家庭购买一套住房政策，像青岛话对房地产开发企业尚品基础毛利率也限性15%，这是国务院直接来发布，与之前像11条在内国务院厅来发布的房地产调控政策，还是有很大不同，历国务院，中国机构，直接发文房地产政策一定程度上影响了房地产，现在总体上出现了一些调整，也提高到前所未有的高度，这个力度是空前，这个引起新一轮政策的重视。
我们在看一下新政对我们整个市场的影响，主要是分为三点，尽管房地产新政它是空前的严厉，但是我们认为全国房地产市场整体下调幅度不会超过15%，是全球复苏的明显，我们国内GDP达2位数，房地产现金非充裕，全国放企超过100亿超过40家，今年通胀的话已经形成了定局房价在内资产的带来上行的压力，我们认为国家市场调控上涨40%。
新政对住宅和商业地产区分，导致资金流区域，房地产新政一二线城市采取了不同措施，这个资金加速流线政策比较的宽松的二线城市，第三套房贷利率和现购措施，只限定商品房住宅，09年商业地产不会太大，这会引起更多的资金流入。
第三点就是说对市场的我们预期房地产明年第二季度逐步走出一个低谷，主要是因为经济的持续增长，这个还会持续十年，房地产调控措施推出以后，房地产市场总体情况也会走出这个低谷。
在看一下我们房地产新政的结果，我们房地产还是有一些区别，大概看到正常情况下，我们对商品房需求，价格下降总要素没有严厉的政策来得那么大，政府不会出现物业税改制，发改委也提出三年之内不会开征这个物业税，相关政策更多了一些显现出来。
我们再看一下新政的话对于房地产企业影响，我们也是预估半年到一年内的房地产市场的下降的趋势已经的一个定居，商品房销售不可避免大幅下降，这个一线城市有了这样一个状况，但是我们二线城市不会说严重，但是我们也应该的充分理解这个政策下市场的回落，不需要的去做太多恐慌。
二线城市实际上房地产新政影响还比较小，不会像一线城市那么大，我们二线城市还是比较乐观，5月份房交会有的企业房子买得好，像嘉年华，他们在房地产调控政策当中没有受到太大的影响。
第三个我们考虑在未来的一个策略的话扩大二二三线城市，积极增加商业地产，我们分别在上海、北京商业地产的年会，商业地产一线城市房地产开发企业种种弊端已经的显示了，企业着力于二线城市开发，我们也有很大的开发企业逐步走险二三线市场，我们现有的政策和国外经验表明，商业地产将是下一个春天。
房地产执行一个情况，我们从每个阶段房地产情况来看，基本上一年会出台一条新房地产措施，一年以后政府会出台新的措施，对之前政策进行一些修正和调整，这次4月份新政出来以后，我们预估到明年上半年也可能会有一些新的修正性政策出来。无
房地产无法达到预期目标，政府出台更加严厉政策，更加严厉包括限口城市的范围，严格限定商品房权利，物业税和内物业税增加住房保有的环境的成本压缩我们商品房机会获利空间，商业部副部长也说，房地产势头得到的初步遏制，短期内政府出台更为严厉房地产调控措施的动机逐渐减弱，我们也需要的警惕一下在通胀推动购房价格的上涨，提高了潜在的政策风险。
我们最近讨论的土地招牌挂制度出现了新的调整，以前土地都是竞购价高着所得，北京、上海出现了不再以竞拍的形势来扩的土地的开发，它一些综合性方式占了很多，我们根据这个新政的关于招牌挂制度出台，我们认为房地产影响招牌挂有拍卖上方式转变的话，政府决策比以往更加重要。昨天我和金象广场经理聊的时候，招牌挂对政府的显现。我们对企业管控能力出现了新的要求，招牌挂措施有利于企业的财务状况良好，我们进行招牌挂之前做了很多一些项目方案，应该有一个比较准确判断，避免的低价非理性上涨情况发生。未来的2到3年的市场房屋供应量有效增加，土地价格得到抑制，我们最近看到像北京的话对外土地是上涨65%，政策环境下，房企拿地锐减，招牌挂价格的话，今年还是不错的拿地的好时机，目前情况已经显现，包括大的企业，目前也是在进行拿地，他还在加快拿地。
北京也反映了这两个问题，新的措施下政府一样可以通过设定低价确保政府的收益。我们看一下最近国家对保障性住房力度也是很大，住房性住房解决了低收入困难家庭，它是社会福利的措施，我们的商品房市场以市场为主体，面对我们的中等级以上收入家庭水平，价格主席由市场机制决定的。
保障性住房趋势的分析，加大保障性住房不会对商品房市场照成比较大的影响，同时该结论的被房地产中长期一个模拟所支持，保障性住房供应对低收入家庭，这些家庭的话它实际上不具备商品房消费能力，既是国家不建保障性住房，也很难进入商品房市场，前期的话住房性保障性建设长期滞后，全国缺口大。
第三点以保障性住房制度较为完善、香港、新加坡稳定，这个保障性住房基本上没有太大的关系。
第四点地方政府对保障性住房合理性需求也不会太大，同时只要严格保障申请人审查。
保障性住房建设的未来趋势分析，首先是建设的力度的话不断加大，第二点多层次供应结构逐渐形成，包括以前这种经济适用房都去做，保障性住房资金不断拓宽，08年支持廉租房贷款力度，住房公积金贷款，保障性住房有一个特点，补贴的方式一些转变，国外经验也表明我们的国家未来将会有供给补贴转为需求补贴，包括目前《住房保障法》也是一个起草阶段。
保障性住房机遇分析，目前房地产政策的话还不是十分明朗，市场有一些变化，在目前情况下，我们进入保障性住房建设是一个好的实际，利用保障性住房的建设来稳定现金流，包括构建项目配置的合理的风险组合度过寒冬打下基础，和政府之间搞好一些关系，风险会比较小，万科都积极参与到保障性住房建设当中，风险保障性住房建设周期可能会比较长，一方面降低了资金的周转面，还有政府是否给我们付款不及时给我们带来一些风险，整个新政出台分析的报告。另外的话我们在中国指数研究院17号做了一个关于房地产新政30天的解析，包括我们从市场，影响和走势判断。
嘉宾对我们整个湖州的楼市是否会出现一些拐点，大家会有多种说法，我们市场会很好，包括房交会成交量来看，不太理想，别墅项目出现的零成交，我们也是希望在座嘉宾来做一些自己的分析和判断，首先我们有请房地产联谊会秘书长王利国来分析。